Συχνά είναι τα προβλήματα που προκύπτουν από τη μισθωτική σχέση με αποτέλεσμα τόσο οι μισθωτές όσο και οι εκμισθωτές να απευθύνονται στα δικαστήρια για την προστασία των νόμιμων δικαιωμάτων τους.
Βασική υποχρέωση του μισθωτή τόσο στις μισθώσεις κατοικίας όσο και στις επαγγελματικές μισθώσεις είναι η καταβολή των μισθωμάτων. Στην περίπτωση όμως που ο μισθωτής δεν καταβάλλει το ενοίκιο τότε ο εκμισθωτής πρέπει να εκδόσει διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου (άρθρο 637 ΚΠολΔ) προκειμένου να διεκδικήσει τα οφειλόμενα μισθώματα. Η διαδικασία αυτή είναι συντομότερη και οικονομικότερη από την άσκηση αγωγής υπόκειται όμως σε αυστηρές προυποθέσεις. Συγκεκριμένα:
- Έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης και αντίστοιχη υποβολή της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ. Επομένως αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί προφορικά δεν χωρεί διαταγή απόδοσης μισθίου.
- Επίδοση έγγραφης όχλησης με δικαστικό επιμελητή 15 μέρες πριν την κατάθεση της αίτησης για διαταγή απόδοσης μισθίου. Μάλιστα αν σε αυτό το χρονικό διάστημα ο μισθωτής καταβάλλει τα οφειλόμενα μισθώματα τότε αποκλείεται η έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου.
- Μη καταβολή των μισθωμάτων λόγω δυστροπίας του μισθωτή. Δυστροπία θεωρείται ότι υπάρχει από τη μη καταβολή του μισθώματος στον προσήκοντα χρόνο και τόπο. Η δυστροπία αποδεικνύεται με μόνη τη μη καταβολή του μισθώματος εντός του χρόνου που συμφωνήθηκε.
Απόγραφο της ως άνω διαταγής μετά της επιταγής προς εκτέλεση πρέπει να επιδοθεί στον καθ’ου μισθωτή- καθ’ ου η διαταγή. Η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό και η εκτέλεσή της μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού περάσουν 20 μέρες από την επίδοση της ως άνω επιταγής. Στη συνέχεια αν ο μισθωτής δεν αποχωρήσει από το ακίνητο εντός προθεσμίας 20 ημερών, ο πληρεξούσιος δικηγόρος μπορεί να δώσει εντολή στον επιμελητή για τη βίαιη αποβολή του από το ακίνητο.
Άμυνα του μισθωτή
Ο μισθωτής καθ’ ου η διαταγή μπορεί να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής απόδοσης μισθίου εντός 15 ημερών από την επίδοση της ως άνω επιταγής προβάλλοντας ενστάσεις όπως η εξόφληση των οφειλόμενων μισθωμάτων, η έλλειψη επανειλημμένης δυστροπίας η οποία απόδεικνύεται είτε από την ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου είτε από την απόδειξη ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν φέρει ευθύνη, είτε, είτε να αποδείξει την πλάνη του για την ύπαρξη, το περιεχόμενο ή το ακριβές ύψος της οφειλής του, είτε να αποδείξει καταχρηστικότητα (281 ΑΚ).
Ταυτόχρονα με την ανακοπή ο μισθωτής πρέπει να ασκήσει αίτηση αναστολής, δηλαδή ασφαλιστικά μέτρα καθώς και αίτημα προσωρινής διαταγής προκειμένου να απαγορευτεί η έξωσή του από το μίσθιο μέχρι να εκδικαστεί η οριστική απόφαση επί της ανακοπής. Προυπόθεση αναστολής εκτέλεσης είναι η πιθανολόγηση του κινδύνου ανεπανόρθωτης βλάβης, του παραδεκτού της ανακοπής και της βασιμότητας λόγου ανακοπής. Επικείμενος δε κίνδυνος που πρέπει να είναι ουσιώδης και αναπότρεπτος υπάρχει, ειδικότερα, όταν η βλάβη που απειλείται από αυτόν εν όψει και της βραδείας οριστικής επίλυσης της διαφοράς είναι πολύ κοντά και επικρέμεται στο πράγμα ή στους διαδίκους, όπως όταν απειλείται προσεχής αποξένωση του οφειλέτη από την περιουσία του έτσι ώστε να είναι αδύνατη η επίσπευση εναντίον του αναγκαστικής εκτέλεσης. Ωστόσο, μόνο η ελαττωμένη περιουσιακή κατάσταση του καθ’ου δεν αρκεί για να δικαιολογήσει την ύπαρξη του ασφαλιστικού μέτρου.
